业主大会议事规则示范文本征意见 18项事项纳入业主大会议事

成立业主大会和业主委员会，是住宅小区走向业主自治的第一步。昨天，市住建委公布《北京市住宅区业主大会议事规则（示范文本）》征求意见稿，并面向社会公开征求意见。小区业主大会如何召开？议什么？谁不能担任业委会委员？征求意见稿都给出详细规定。

召开业主大会流程分“五步走”

“截至目前，本市业主大会成立的比例还处于较低水平，推动业主大会的成立有助于发挥全体业主的智慧，共同参与居民自治，搭建社区党组织领导下多方参与的治理构架，共建和谐宜居社区。”市住建委相关负责人介绍，此次公布的征求意见稿，从业主大会议事内容到大会召开步骤，从业主委员会及其成员的职责、产生办法，到业主委员会的日常活动方式等都进行了详细的规定，表达了全体业主在小区议事方面的集体意志，是全体业主共同利益及合法权益的重要体现。

业主大会怎么召开？这是许多不熟悉流程的业主第一次接触业主大会时的疑问。征求意见稿对业主大会会议的召开流程，明确了“五步走”流程：即会议筹备、发布公告、会议召开、表决形式及程序、公告业主大会会议决议。

根据规定，业主大会会议召开前十五日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告，公告期间，业主可向业主委员会提出对公告内容的意见和建议。业主大会会议应当自召开之日起九十日内完成表决，可采用现场表决、书面表决或互联网方式表决。

大会的决定业主须共同遵守

召开业主大会，具体应该议什么？征求意见稿也做出规定。

征求意见稿提出，业主大会的议事内容共有18项，包括制定、修改管理规约、业主大会议事规则；选举或者更换业主委员会委员和候补委员；审查业主委员会、物业服务企业或其他物业服务人的年度工作报告；决议或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案；选聘、解聘物业服务人；决议公共收益分配和使用；筹集建筑物及附属设施的专项维修资金等。

这18项议事内容中，属于业主共同决定事项的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。其中，多数事项应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。但涉及筹集建筑物及附属设施的专项维修资金，以及决议申请改建、重建建筑物及附属设施的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

需要提醒业主的是，业主大会会议依法作出的决定，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守。即便是持有不同意见的业主，也不得抵制业主大会决定的执行或者干扰业主大会的正常工作。

有13种行为的不得担任委员

作为全体业主选出的代表，业主委员会委员能否依规履职，是决定社区管理效率高低的关键因素之一。针对谁能担任业主委员会委员，征求意见稿也进行了明确。根据规定，当业主出现擅自拆改建筑物承重结构、私搭乱建、侵占绿地、高空抛物、违规私拉电线电缆为电动车充电、占用堵塞消防通道、违规出租房屋等13种行为，不能担任业主委员会委员。

与此同时，征求意见稿也对业主委员会的职责列得更详细。根据规定，业主委员会需代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；拟定共有部分、共有资金使用与管理办法；定期向业主通报工作情况，每半年公示业主委员会委员和候补委员交纳物业费和停车费情况；负责协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；配合、支持居（村）民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督等。