北京楼市进入刚需时代 7月新房价格环比上涨0.2%

今天上午，国家统计局发布7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。
可以看到，房价上涨集中二三线热点城市。
新建住宅中，三亚、济南环比上涨达到3.7%、3%，昆明、烟台、宜昌、扬州、长沙、呼和浩特、海口、徐州、襄阳、哈尔滨、蚌埠、石家庄、青岛等13个城市房价环比上涨也超过了2%。70个大中城市中，有65个城市环比上涨，只有天津与厦门持平，上海、南京、泉州环比下跌0.1%。
二手房中，66个城市环比出现上涨。其中，三亚、海口、济宁等10个城市环比上涨超过2%。只有天津、上海、南京、厦门环比下调。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟介绍，整体看，7月一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅回落，三线城市略有扩大。
据初步测算，从环比看，北上广深4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.2%，涨幅比上月回落0.4个百分点，其中上海价格下降，北京、广州和深圳价格分别上涨0.2%、0.6%和0.5%。31个二线城市新建商品住宅销售价格上涨1.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.8个百分点。
一线、二线、三线城市二手住宅销售价格环比分别上涨0.2%、1.0%和1.1%。
“15个热点城市新建商品住宅销售价格有涨有跌。”刘建伟介绍，7月，15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个，与上月相同，最大降幅为0.1%；持平的2个；上涨的11个，最高涨幅为3.0%。同比下降的城市有4个，最大降幅为1.9%；上涨的11个，最高涨幅为6.9%。
北京楼市进入刚需时代
统计局数据显示，7月本市新建商品住宅价格同环比均微涨0.2%；二手住宅价格环比上涨0.4%，同比依然处于下跌态势，跌幅3.5%。
“从全国房地产市场看，过去两年，楼市最平稳的城市肯定是北京。在其他城市动辄出现千万人排队抢房的时候，北京有大量的限竞房加共有产权房平稳市场。”中原地产首席分析师张大伟分析表示，对北京来说，未来小户型供应会在目前土地供应结构下上升，有利于刚需人群。
7月本市新房网签量增价减，房地产调控力度不减。
据我爱我家集团研究院统计，7月本市新建商品住宅（不含保障房）共网签2702套，环比上升61.41%。成交均价42933元/m2，环比下降13.29%，同比下降17.91%。
7月本市新房成交面积31.01万平方米，环比增长55.36%。
“7月北京新建商品住宅的新增供应量为6368套，环比增加了28.67%，是去年7月网签量的5.76倍，创去年以来新高。7月底新房存量套数为59387套，也是自去年以来最高点，说明当前北京市场供应相对充足。”我爱我家集团研究院院长胡景晖分析，当前“房住不炒”、抑制投机依然是房地产调控政策的重要方向，调控力度不减。预期后续房价总体保持稳定，可能会随着市场环境上下微调。
再看看二手房价格。从中介机构数据看，7月本市二手房量跌价稳，下半年市场向好。
自5月本市二手住宅网签量重新登上1.8万套之后，二手房市场有所降温，六七月二手住宅网签量已经两连跌，目前整体保持在1.5万套上下的规模。伴随交易量重回下滑通道，交易价格小幅波动，市场整体保持稳定。
胡景晖分析表示，去年“317新政”之后，北京房价明显回落，一年累计跌幅大约在17%左右，市场因此重新产生了对购房者的吸引力，并由首次置业需求、改善需求构成了市场的新一波需求，春节过后，这波需求集中释放，最终形成了5月的市场高点。不过，需求集中释放后，市场后续动能不足，所以六七月的买家和资金相对较少，市场交易量也开始下滑。
各区交易量上，朝阳仍是北京二手房交易的主力区域，海淀、丰台、昌平、房山、西城等区也有较大的交易占比，石景山、门头沟等其它各区的交易量相对较少。
在价格环比涨跌上，东城、海淀、石景山、顺义的二手房价下跌，西城、朝阳、丰台、通州等区环比则有所上涨。
今年楼市“金九银十”或难现
以往9月份、10月份都是房地产市场较为重要的时间窗口期。开发商为了缓解年终资金周转和财务报表的压力，通常会在这两个月大量推盘，房地产市场销售量会明显增加。
中国财政科学研究院应用经济学博士后、青年经济学者盘和林表示，现在距离9月份已经不远，但种种迹象表明，在楼市调控政策持续加码、房价预期阶段性见顶、家庭居民负债率处于高位等情况下，预计今年楼市“金九银十”很难重现。
盘和林分析，随着近些年各地房价不断上涨，特别是房价收入比的拉大，以及国家调控力度的加大，人们对于房价上涨预期的判断也在改变。近日召开的中共中央政治局会议明确提出，坚决遏制房价上涨。时隔一周，住房和城乡建设部召开的座谈会又明确提出，对楼市调控不力的城市要坚决问责。有关部门对房地产市场的调控越收越紧，让人们对楼市的观望态度增加。近一段时间，有“最难买房的城市”之称的厦门房价就已经出现了较大幅度的回落。
市场预期传导至楼市需求及房价涨落，除了有政策方面的原因，也与房企资金紧张等原因密切相关。数据显示，目前我国房企自有资金所占比例已达60%至70%。随着国家去杠杆工作的推进，房企加杠杆大量推盘的空间被限制，再加上各地的“限购限贷”政策，消费者加杠杆购房的空间也同样被限制。
短期来看，无论是作为供给侧的房企，还是作为需求侧的购房者，加杠杆的可能性都不大，空间也不足。没有资金做杠杆，更难以撬动楼市“金九银十”。????