核心区重点地区危旧楼房应腾退置换

北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会近期联合发布了《关于进一步做好危旧楼房改建有关工作的通知》（以下简称《通知》），对不同类型的危旧楼房改建做出不同规定，以加快推进全市危旧楼房改建工作。其中提出，对位于核心区内历史文化街区和其他成片传统平房区等重点地区内的危旧楼房，应进行腾退置换。

就地改建项目应按三个原则

控制套内增加面积

根据《通知》，对位于核心区内历史文化街区和其他成片传统平房区、规划道路、绿地、广场、水域以及政务功能要求高的重点地区内的危旧楼房，应进行腾退置换，引导居民异地安置，按照北京市相关规定执行。除上述地区外，在符合规划用途管控和风貌保护要求，且周边条件允许的情况下，可通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造。

对于不具备就地改建条件，需按照腾退置换方式实施的危旧楼房，《通知》提出，拆除的建筑规模（不含违法建设）可由各区纳入建设指标池，统筹使用指标。拆除后的用地可按规划进行建设或利用。

对于就地改建的项目，可适度改善原有居民的居住条件，并按三个原则控制套内增加的面积：第一，对于非成套住宅进行成套化改造，套内可适当增加厨房、卫生间面积，具体可参照国标和本市《住宅设计规范》（DB11/1740-2020）最低标准执行，使用面积厨房约4平方米，卫生间约3平方米。第二，对于成套住宅，应尽量在原有套内建筑面积的基础上通过内部调整进行优化，原则上原建筑面积大于70平方米的套型不再增加套内建筑面积，原建筑面积小于70平方米的套型，且原厨房、卫生间面积小于本市《住宅设计规范》（DB11/1740-2020）最低标准的，可以参照规范适当增加厨房和卫生间使用面积达到最低标准。第三，套内建筑面积外的公共部分改造，应因地制宜结合项目具体情况，在满足基本适用的前提下，按照节约、高效的原则设计。

危旧楼房改建工作坚持因地制宜

按照“一楼一策”组织实施

《通知》提出，改建项目原则上不增加原有居民户数，对于改建前存在多户合居情况的，经区政府认定后，改建后可以原地分户安置。

此外，危旧楼房改造项目增加规模须符合建筑规模管控要求。在适度改善原有居民居住条件的基础上，具备条件的，还可充分利用地上、地下空间适当增加建筑规模，用于建设配套设施、保障性租赁房、公租房或共有产权房等，增加的建筑规模由区政府在全区建筑规模总量中统筹平衡。增加建筑规模涉及经营性用途的，应依法办理土地有偿使用手续。增加的保障性租赁房由区政府按照有关政策执行，公租房由市区平台公司持有运营，共有产权住房应按照《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）有关规定，确定销售价格和售房对象，所得收益可用于反哺项目投入。

《通知》提出，要加强危旧楼房改建方案会商机制。危旧楼房改建工作坚持因地制宜，按照“一楼一策”组织实施。区政府授权确定实施主体后，实施主体会同项目所在街道(乡镇)、责任规划师组织开展摸底调查，征询居民意向，并委托专业设计单位编制规划设计方案和改建实施方案。规划设计方案由区政府组织相关部门指导优化，征求责任规划师意见，并通过公示、座谈等方式充分征询居民意见。改建实施方案由区住房城乡建设委（房管局）负责审核。规划设计方案、改建实施方案应报市老旧小区综合整治联席会办公室备案。改建项目地上建筑规模增量原则上不超过30%，超过30%的，改建设计方案需经区政府审定后报市规划自然资源委会同市住房城乡建设委审定；对于受规划条件限制，难以满足全部就地上楼条件的，结合腾退置换政策组织实施。